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文.莊孟翰(顏瓊真整理)

Q :汐止朱小姐問:報載最近雙北市有高達21件高CP值的複層式樓板規劃的預售屋及新成屋產品,廣告DM不是標榜「客廳挑高3米!」就是「4米2小套房!」,聽說這類產品因深具想像空間及加蓋空間的高效坪,吸引不少購屋者青睞,請問,如欲選購此類產品,應注意哪些事項?

A : 早期有不少這類「複層式挑高」產品在市場受到消費者青睞,不僅主管機關傷腦筋,甚至還為購買者捏把冷汗!

多年來台北市就曾發生多起夾層屋經人檢舉而被市府拆除的情形,當時,有不少住戶欲訴無門,而違法的「一案公司(賣完就換一個公司名稱」早就不知去向。

夾層屋不必然都是違章建築,然而逾越法令範圍,必須在領取使用執照之後再進行「二次施工」者,則隨時有遭檢舉拆除之虞,但大多數人仍抱持僥倖心理,致夾層屋大行其道。 就現行夾層屋問題,存有以下十大疑慮,消費者選購之前得先考慮清楚。

一、違英文補習班費用 宜蘭外籍英語家教 南投外籍英語家教 台中外籍英語家教章建築 英文補習班費用 苗栗英文家教費用 英文家教費用行情 國中英文家教費用

基本上,夾層屋違反建築法規之規定至為明顯,並非程序違建補申請建照即可「就地合法」,其因在於每一棟建築物幾乎都已將可興建的樓地板總面積發揮到最高限度,不可能還有多餘的容積可於事後再以「程序違建」方式補申請建照,因此,即使日後得以某種方式獲致妥協甚或大赦,也永遠無法回歸合法名分。

二、結構安全

儘管所有夾層屋工地均一再宣稱在設計之初即已預先考慮到總載重量及整體結構安全等相關問題,然而卻難保二次施工時不破壞建物結構,甚或在載重上超過安全限度,更何況台灣位處地震帶,是則夾層屋既然二次施工違法於先,日後也就無法避免二手市場乏人接手之下濾問題。

三、裝潢費用

一般市場上所銷售的夾層屋,其夾層部分均屬違章建築,也正因此,必須在取得使用執照之後才可進行二次施工,是故,在房屋總價款中並不包含二次施工所需額外增加的裝潢費用。

因此,儘管所購置的空間一層可以當兩層使用,卻需再額外增加一筆裝潢費用,才可以達到雙層使用創意空間的經濟效益;然而這筆額外的開支,在將來售屋時又不見得可以全數轉嫁回收,更何況中途如遭檢舉拆除,很可能落得血本無歸。

四、產權登記

由於夾層屋係透過拉高樓層高度,再於領取使用執照之後進行二次施工所額外增加的面積,既非原建造執照所核准的範圍,也無法經由程序違建補申請建照手續而取得合法的名義,因此,也就無法將所增建的面積登記在所有權狀上,其對購屋權益的影響至為深遠,尤其一旦面臨都更,權益更是毫無保障。

五、空間狹窄

一般購屋者所以選購夾層屋,大致與房價太高及所得不足有關,因此,一般夾層屋的坪數規劃均偏低,亦即在有限的空間內,既要區隔為兩層,又須增添個上下通行的樓梯,其空間之狹窄可想而知。

六、單價較高

由於夾層屋的高度設計必須較一般三公尺的標準樓層為高,因此,常見有四米甚或五米以上之挑高設計,最低限度也都在三米六以上,也正因此每坪單價均較附近房價高出一、二成。

然而,一般購屋者卻往往在「一層空間,兩層使用」之「創意空間」誘因下,只考慮到總價款是否負擔得起,或者手中是否有足夠的自備款,根本忽略了單價較高之迷思。

七、高度不足

夾層屋既將有限的高度一分為二,其間所顯現的必然是上下兩層高度不足所產生的壓迫感,然而,此一問題在預售觀賞樣品屋之初,幾乎所有消費者都沒有真正的領會出來,一直到交屋後二次施工完成時方才恍然大悟。 其次,夾層建材通常也得占用10公分左右的厚度,如此七折八扣下來,每層淨高必定遠比想像中來得低。

八、貸款偏低

按照目前一般購屋貸款額度均在七至八成左右,夾層屋既屬違章建築,一般金融機構貸款意願必然相對降低,尤其貸款額度更無法按照房價與額外增加的裝潢費用之總和來加以評估,相對而言,購屋者就必須準備較多的自備款,這也是夾層屋另一重大缺點所在。

九、居住品質

一般夾層屋坪數規劃均偏低,因此,整棟建物戶數也就相對較多,尤其是一旦每戶均在有限的空間內增加居住人數,整體而言,其生活品質必然大受影響。

十、轉手不易

夾層屋既夾雜有部分違章建築,隨時均有遭檢舉拆除之可能,加以結構安全無法確保,二次施工部分無法登記產權,此外,更有空間狹窄、高度不足以及居住品質欠佳等諸多潛在缺點,日後轉售之二手市場必然受到嚴重影響。

總而言之,夾層屋違建問題由來已久,加以其間牽涉範圍很廣,姑且不論將來是否「就地合法」,既然夾層部分於法不合,又隨時可能遭到檢舉拆除,為確保購屋權益安全無虞,選購之前實宜三思。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第776期】

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